Brauche ich eine Lizenz, um Immobilienmakler in der Schweiz zu sein?

In der Schweiz gibt es keine eidgenössisch vorgeschriebene Maklerlizenz. Einige Kantone (insbesondere Westschweiz: Genf, Waadt) verlangen jedoch eine kantonale Bewilligung als Immobilienvermittler. Für Deutschschweiz: Keine obligatorische Lizenz, aber eine Ausbildung (z.B. SVIT-Fachausweis) ist sehr empfehlenswert und erhöht die Glaubwürdigkeit.

Wie hoch ist die Provision eines Immobilienmaklers in der Schweiz?

Es gibt keine gesetzliche Provision – alles ist verhandelbar. Übliche Marktsätze: Verkauf Wohnimmobilien: 2–3% des Verkaufspreises. Vermietung: 1–2 Monatsmieten netto. Gewerbeimmobilien: 2–5% je nach Objekt. Provision ist verhandelbar – bei hochpreisigen Liegenschaften oft 1–2%, bei günstigeren Objekten 2.5–3%.

Was verdient ein selbständiger Immobilienmakler in der Schweiz?

Das Einkommen variiert stark. Einstieg: CHF 40'000–80'000 (geringe Abschlussquote am Anfang). Etabliert: CHF 100'000–300'000 (10+ abgeschlossene Transaktionen/Jahr). Top-Makler in Zürich/Genf: CHF 300'000–1'000'000 bei Luxusimmobilien. Ein Wohnungsverkauf in Zürich (CHF 800'000 Kaufpreis) bringt bei 2.5% Provision: CHF 20'000.

Welche Ausbildung empfiehlt sich für Immobilienmakler in der Schweiz?

Bester Einstieg: SVIT-Ausbildung (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft). Optionen: SVIT-Grundlehrgang Immobilien (6 Monate, berufsbegleitend), SVIT-Fachausweis Immobilien (2 Jahre, eidgenössisch anerkannt, sehr respektiert), CAS Immobilienbewirtschaftung (FH, 1 Semester). Ohne Ausbildung ist der Start schwieriger, aber nicht unmöglich.

Selbständig als Immobilienmakler Schweiz 2026

Der Immobilienmarkt Schweiz bietet exzellente Chancen für selbständige Makler – hohe Transaktionspreise, starke Nachfrage und keine bundesrechtliche Lizenzpflicht (in den meisten Kantonen). Dieser Guide erklärt den Einstieg.

Rechtliche Grundlagen: Maklertätigkeit in der Schweiz

Das Schweizer Recht regelt die Maklertätigkeit im Obligationenrecht (OR 412–418). Das Mäklerrecht (OR 412–415) legt fest:

Der Makler erhält Provision, wenn er einen Kaufvertrag vermittelt
Provision wird nur bei erfolgreichen Abschlüssen geschuldet (keine Erfolgsgarantie)
Schriftlicher Maklervertrag dringend empfohlen (Provisionshöhe, Exklusivität, Dauer)

Keine eidgenössische Lizenzpflicht: Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern gibt es in der Schweiz kein eidgenössisches Maklerpatent. Jeder kann theoretisch als Immobilienmakler tätig sein.

Kantonale Ausnahmen:

Genf: Obligatorische Berufserlaubnis (Brevet de courtier)
Waadt: Registrierung als Immobilienvermittler empfohlen
Andere Kantone: Keine spezifische Bewilligung nötig

Ausbildung: Wie wirst du ein kompetenter Immobilienmakler?

Auch ohne Pflicht lohnt sich eine Ausbildung – Kunden vertrauen ausgebildeten Maklern mehr.

SVIT-Ausbildungswege (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft)

Ausbildung	Dauer	Inhalt	Abschluss
SVIT-Grundlehrgang	6 Monate	Grundkenntnisse Immobilien, Recht, Bewirtschaftung	Zertifikat
Fachausweis Immobilienbewirtschaftung	2 Jahre	Vollständige Berufsausbildung	Eidg. Fachausweis
Fachausweis Immobilienmakler	2 Jahre	Fokus Verkauf/Vermittlung	Eidg. Fachausweis
Dipl. Immobilientreuhänder	3 Jahre	Höhere Fachprüfung	Eidg. Diplom

Kosten: Grundlehrgang ca. CHF 4'000, Fachausweis ca. CHF 8'000–15'000 (inkl. Prüfungen)

Weitere Optionen

CAS Real Estate Management (FH: HWZ, BFH)
MAS/DAS Immobilienmanagement (FH/Uni)
Makler-Quereinsteiger: Viele kommen aus Banken, Recht, Architektur

Schritt-für-Schritt: Start als selbständiger Immobilienmakler

Phase 1: Vorbereitung

Ausbildung beginnen oder abschliessen (SVIT o.ä.)
Markt analysieren: Welches Segment? Wohnimmobilien, Gewerbe, Luxus, Renditeobjekte?
Region definieren: Spezialisierung auf Stadt/Agglomeration empfohlen – lokales Netzwerk ist entscheidend
Netzwerk aufbauen: Kontakte zu Banken, Notaren, Architekten, Hausverwaltungen
AHV anmelden und Einzelfirma faktisch starten

Phase 2: Marktstart

Website mit Immobilien-Listings (z.B. Integration mit ImmoScout24 oder Homegate)
SVIT-Mitgliedschaft prüfen (erhöht Glaubwürdigkeit)
Erstmandate gewinnen: Familie, Bekannte, Kaltnakquise, Flyer in Briefkästen
Partnerschaft mit Hausverwaltung prüfen – gemeinsame Mandatsgewinnung

Phase 3: Wachstum

Online-Präsenz: Google Ads für lokale Suchbegriffe ("Immobilienmakler Zürich")
Bewertungen auf Google My Business aufbauen
Spezialisierung auf Nische (z.B. Luxusobjekte, Renditeobjekte, spezifisches Quartier)

Provisionen und Einnahmen

Verkaufsprovisionen

Objekttyp	Kaufpreis	Provision (2.5%)	Einnahmen
3-Zimmer-Wohnung Zürich	CHF 900'000	2.5%	CHF 22'500
Einfamilienhaus Bern	CHF 1'200'000	2.0%	CHF 24'000
Gewerbeimmobilie	CHF 3'000'000	1.5%	CHF 45'000
Luxusvilla Tessin	CHF 5'000'000	1.2%	CHF 60'000

Vermietungsprovisionen

Wohnung, 1 Monatsnettomiete: CHF 1'500 Kaltmiete → CHF 1'500 Provision
Gewerbe, 1.5 Monatsnettomieten: CHF 4'000/Monat → CHF 6'000 Provision

Jahresumsatz-Planung

Ein Makler, der 10 Transaktionen/Jahr abschliesst (Mix aus Verkauf und Vermietung):

6 Wohnungsverkäufe × CHF 18'000 Provision = CHF 108'000
4 Vermietungen × CHF 2'000 = CHF 8'000
Total: CHF 116'000/Jahr

Nach Kosten (AHV, Steuern, Inserate, Büro): ca. CHF 60'000–80'000 Nettoeinkommen.

Wichtige Verträge und Dokumente

Maklervertrag (OR 412)

Immer schriftlich! Inhalte:

Umschreibung des Mandats (welches Objekt, welcher Preis)
Dauer und Exklusivität (Exklusivmandat oder offenes Mandat)
Provision: Höhe, Fälligkeit (bei Vertragsabschluss oder Eigentumsübertragung)
Rückzugsrecht des Auftraggebers

Due Diligence und Haftung

Als Makler bist du für die Richtigkeit der Informationen über das Objekt mitverantwortlich. Fehlerhafte Angaben können zu Schadenersatzforderungen führen:

Berufshaftpflicht abschliessen: CHF 1–2 Mio. Deckung empfohlen
Angaben zu Fläche, Bausubstanz, Belastungen immer prüfen und dokumentieren

Steuern und Sozialversicherungen

Als selbständiger Immobilienmakler gelten die Standard-Regeln:

AHV: 10.6% auf Nettogewinn (Provision minus Betriebsausgaben)
MWST: Pflicht ab CHF 100'000 Jahresumsatz (Provisionen aus Vermittlungsleistungen sind MWST-pflichtig)
Steuern: Kantonale Einkommenssteuer auf Gewinn

Tipp: Investitionsabzüge (Ausbildung, Marketing, Inserate, Büro) können die Steuerlast erheblich senken.

Fazit: Immobilienmakler – hohe Chancen, hoher Einsatz

Der Immobilienmakler-Beruf in der Schweiz ist attraktiv: keine obligatorische Lizenz, hohe Provisionen, dynamischer Markt. Der Einstieg ist aber herausfordernd: Das Netzwerk braucht Zeit, die ersten Abschlüsse kommen nicht sofort.

Empfehlung: Starte berufsbegleitend als Makler (nebenberuflich), um den Markt kennenzulernen, und gehe erst bei stabilen Einnahmen vollständig selbständig.

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